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大宝专栏 | 物企需要走出“独立行情”

2024年05月09日 17:38来源:

最近受媒体邀约,谈行业转型期的几个热点问题,关于非居住赛道的突围、新机会的把握、以及物企能否走出独立行情,借着大宝专栏做进一步分享。


媒体设问1:除了基础物业服务、增值服务等,物业企业也在积极拓展新的盈利赛道,诸如拓展多样化的非住宅物业。物管企业在非居住赛道,如何实现突围?


从问题看得出,这里的基础物业服务指的是住宅小区物业服务。我想还是先从概念上做一些定义:物业资产首先是权属性,也就是一宗物业有几个产权人,或者有多少使用人,也可以称为多业主或者单一业主多租户。这类不动产的环境、秩序维护,设备、设施养护维修称为物业管理,是基于不同产权人以及不同租户的公共空间打理,比如车库、大堂、供水、排污等等,住宅小区只是其中一种类型,写字楼、产业园区也都是物业服务。而对于单一业主或者单一租户聘用的服务,则称之为综合设施服务,比如公司、城市公建、医院、校园,等等。


物业服务是以项目为中心,以为业主资产保值增值为目的,而综合设施服务则是以客户为中心,以为企业主打造良好环境空间为目的。虽然看似都有保安、保洁、维修工等基础岗位,但根本理念是不同的。


对于物业公司而言,不能说是增加盈利赛道,只能说是从物业服务领域进入综合设施服务领域。


至于装修赛道,每家企业看法不同,做法不同,那是非常有挑战的课题,过去40年,中国还没有哪家家装公司做的特别成功,如果物业企业只是简单地把家装看作一种增值服务,或许小瞧了这门生意。万物云旗下“研选家”会继续直面装修这一挑战性课题,追求100%客户满意,以30多年服务基因和金字招牌改善家装市场口碑,在即将到来的528家装节,研选家将发布重大的品牌焕新及业务动作,值得期待。


媒体设问2:2023年以来,我国在城市更新、城中村改造、保障性住房、社区养老及托幼等领域出台了一系列政策,物管企业在这些赛道,如何抓住机会?又该如何布局?


关于城市更新、城中村、保障性住房、社区养老、托幼等,是否需要物业企业参与,应该是仁者见仁、智者见智了。比如城市更新与城中村改造,这是非常重的投资,物业企业多数是轻资产服务,性质不同。但是,我在日本看到,大和房屋就是从后期租赁服务到前期给土地主做开发规划,设计投资回报,提供一揽子服务,也就是说,后期运营如果能够与前期改造方共同参与,也会使得这些重资产投资事半功倍。至于社区养老与托幼,排在第一位的还是设施建设,然后是护工训练,这里又涉及轻资产公司是否愿意做重资产投资了。


媒体设问3:有业内人士指出,对物业管理企业而言,2023年到2025年是一个分水岭,行业未来将出现哪些趋势性的发展?


其实,分水岭是我说的,23-25是物业企业独立性表现的分水岭。如果说22年之前,物业企业主要依托中国房地产开发企业的增量,或者与开发商母公司之间的关联交易,而接下来,物业企业需要走出自己的独立行情,比如收入来源于非关联单位,比如项目来源于完全的市场拓展。这会让很多传统认知不舒服,但是这就是一条涅槃重生之路。


当然,如上一条问题,物业企业如果能够向上延展,反向订制不动产与设施投资,那就会形成完全不同的格局。


当下,很多企业毛利下滑,其实就是财务报表的一次清洗,过去来自于关联单位的业务比例高,毛利也高,关联收入比例下降了,毛利自然下降了。并购在3年前很热,现在突然降温,未来还会再起步,看五大行过去200年的发展史,就是并购发展史。物业企业如果能走出独立行情,就会实现突破,不愿意独立发展,就会与开发商一起经历这个周期。


相关内容刊登于《新京报》,有节选

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