这两年，“带资进场”成为物业行业热议的话题，不管“反对者”在评论区如何抨击，“带资者”仍乐此不疲。

所谓“带资进场”无权威定义，行业内通常的理解是，在一些小区物业选聘或者更换的公开招标中，参与投标的物业公司会承诺在进驻小区投入几十万元至几百万元，用于小区的环境、设施设备的整改中，该笔资金或无偿使用或与公共收益的分成相关联，以展示自身实力，快速建立信任，并在一定程度上提高中标概率。

有人认为这是市场行为，乐见其成；有人认为这是低端竞争手段，容易引发行业恶性“内卷”与价格战，属不正当竞争。除了行业协会，有关政府部门也对此予以关注，是时候系统梳理一下。要理解“带资进场”，不搞基于立场的道德评价，而是用多学科的视角理性观察，每一方参与者身处其中会如何演化，并呈现出其背后的本质。

｜市场学视角

上世纪80、90年代，第一批物业公司大都是国企地产开发公司的下属单位，后来随着三产社会化改革，这批物业公司私有化成为独立第三方物业公司。同期，万科、中海、金地等地产公司早期重视售后服务，也把自己的物业公司做成品牌，并开始对外输出顾问服务。

2000年后，此类地产公司进入高速增长，并要求自己的物业公司只能服务自己的地产开发项目。这个决策，一方面让这些项目的物业服务保持了较高客户认可，另一方面也给了第三方物业公司发展的机会，比如长城物业一度做到国内第三的规模，毕竟不是每个地产商都想建立自己的物业公司。2010年后，彩生活的上市，带来了一段物业公司的高光时刻，一批物企上市。好的一面是让资本进入了这个行业，坏的一面是“以关联交易提高的财报毛利率”让社会对物业服务基本面产生错误的认知。

正是因为这样的历史，尤其是本世纪前十五年，物业行业呈现其乐融融，每次行业协会“盛会”，都有上千人参加。其背后得益于房地产20年的高速增长，但大家相互默契，几乎看不到竞争。

随着地产开发增量断崖式下跌，已经上市的物业企业存在增长的天然压力。于是，在存量市场中，你死我活的竞争出现了，“带资进场”也成为资金充沛企业的一种竞争利器。业委会作为甲方主体代表逐渐崛起，要充分通过竞争获得招标的最优解。行业的和谐悄然改变，没有上市的企业（增长压力不强）开始吐槽，行业协会开始做老娘舅，还有公开发文谴责反对的。

我们总希望行业能成为后房地产时代的独立产业，首先要莫对市场竞争与资本“叶公好龙”。物业行业作为服务业，不一定都要做大，公司可以不上市，但要做出客户口碑，可以做得小而精，如同日本有300年的寿司店。

｜社会学视角

一个小区之所以要换物业，普遍原因一定是不满前物业的不作为，表象呈现的是人员懒散、态度不好，而实质是权益分配不清晰，以及设备设施常年疏于打理而带来破损、失修，绿化残败、路面污垢结层，甚至垃圾成堆。同时，“破窗效应”会放大这些现状，令这里的业主更加不遵守群体秩序，使得小区硬件更快速地衰败（绅士到了垃圾场也会随手扔垃圾，拾荒者到了酒店大堂也不会随地吐痰）。

残败的小区硬件很难仅因为换物业而变好。毕竟，物业提供的是软服务，所有资产端（公共部位的设备、设施）都是业主该出钱解决的，但是没有法规约束业主的义务，也就是面对残败的社区，很难形成有效的业主集资，完成硬件改善。

这时候需要一个主体，通过敏捷决策机制（业主大会不是敏捷机制），对现场硬件予以改造，也就是把临街的破窗户补上，让小区焕然一新，从而阻断“破窗效应”，避免“公地悲剧”。此时业主会发生心智改变，不自觉地开始遵守公共秩序，不再乱丢垃圾，车辆停放归位，等等。过一段时间，自会有更多的业主因为环境改变开始主动缴纳物业费。

“人不能拽着自己的头发离开地球”。物业的本质是保护好业主资产，但面对破损的资产，任何软服务都回天乏术，必须通过外力撬动解决。这恰如热力学第二定律，在一个封闭的系统中，熵（系统无序度的度量）总是增加的。服务期内，围合的小区宛如一个封闭系统，如果物业没有起到对抗熵增的作用，这个系统就会越来越无序。

实则，业主的真正需求并不是换物业。换物业只是手段，目的是希望换来让小区变好的持续的好服务。这种好服务的需求不仅仅是软服务，也包括完好的硬件。

现实中，“带资进场”这种现象的出现正是源于存量项目普遍存在的需求，比如设备瘫痪亟需修复，但新成立的业委会手头无钱可用，只能向下一任物业公司寻求“提供整改资金”。无论是垫资还是带资，需求产生，供给也因而产生，并一步步发展成今天的热点现象。

站在物企的立场，所有的“带资进场”都是一种供给。剥离在激烈竞争下提高中标概率的表象，实则是作为“破局者”、作为敏捷决策机制来满足业主的硬件端改造的需求，本身是一种类金融的产品供给。

｜经济学视角

“带资进场”必然也遵循经济学的需求供给模型，需求量随着商品的价格上升而下降，而供给量随着商品的价格上升而上升，需求曲线和供给曲线必然会有一个交叉点，即均衡价格。在此均衡点上，价格和产量既为需求方所接受，也为供给方所接受。

均衡价格的形成，实质上是市场经济运作三大机制（价格、供求、竞争机制）共同作用的结果。对“带资进场”的一些看起来很荒谬的由果溯因，供需理论和均衡价格也能给予很好的解释。

比如夸大“带资进场”的连锁反应，认为带资越多越能中标，进而误读一些物企的“带资进场”动作。以成本收入测算，物业服务绝对不是高毛利业务（历史上一些上市物业公司通过财技扰乱了政府、公众对物业业务的认知）。但从财务投资的视角，一家客户满意度高的公司，合同续签率在97%以上，如果计算净现值 (NPV)，会有一个合理投资范围和选择，甚至从公司投资风险角度，也一定在合同中有约定，比如附条件分批投入，风险条款等等。

这隐含的是一种信用基础上的对赌。物业公司“带资进场”是确信一定的贴现率（由费率、收缴率和续签率决定），在好的软服务及硬件改善基础上，自己能长期是盈利的；业主确信小区在委托的物业公司勤勉经营下，能够实现硬件改善和长期的养护。

不做测算，不考虑物企各自的“盘算”，盲目支持或者诋毁带资进场，都不可取。实际上，很多招投标中，都遇到过“带资进场”却没有中标的情况。市场无疑是理性的，最终未中标，这恰恰也是“经济人”的表现，是市场机制在发挥作用。

此外，存量市场下，会不会真存在亏钱拿项目，亏钱长规模的举动？或许有，但从市占率来看，十几万家物业企业的市场依旧极度分散，并不存在利用优势地位不正当竞争的隐忧。如果商品价格下降（小区的整体收益），而供给量反而上升（带资进场的金额），市场自会教育这类非理性投资者。

一味讨论善意恶意，陷入道德猜疑，认为操作流程有问题和“猫腻”，会以偷工减料，任意转分包，降低服务标准等等实现盈利，则是对行业妄自菲薄了。在我看来，带资进场因解决历史遗留问题而生，带资进场还会倒逼行业提效，带来不同的成本管控及运营能力的比拼，最终改善行业效率。

“所有命运的馈赠,都在暗中标好了价格”，一切来自于需求，也终将回到需求。

知识改变命运，期待行业的进步。