新闻资讯

大宝专栏 | 说说“带资进场”

2024年11月23日 17:06来源:

这两年,“带资进场”成为物业行业热议的话题,不管“反对者”在评论区如何抨击,“带资者”仍乐此不疲。


所谓“带资进场”无权威定义,行业内通常的理解是,在一些小区物业选聘或者更换的公开招标中,参与投标的物业公司会承诺在进驻小区投入几十万元至几百万元,用于小区的环境、设施设备的整改中,该笔资金或无偿使用或与公共收益的分成相关联,以展示自身实力,快速建立信任,并在一定程度上提高中标概率。


有人认为这是市场行为,乐见其成;有人认为这是低端竞争手段,容易引发行业恶性“内卷”与价格战,属不正当竞争。除了行业协会,有关政府部门也对此予以关注,是时候系统梳理一下。要理解“带资进场”,不搞基于立场的道德评价,而是用多学科的视角理性观察,每一方参与者身处其中会如何演化,并呈现出其背后的本质。


|市场学视角


上世纪80、90年代,第一批物业公司大都是国企地产开发公司的下属单位,后来随着三产社会化改革,这批物业公司私有化成为独立第三方物业公司。同期,万科、中海、金地等地产公司早期重视售后服务,也把自己的物业公司做成品牌,并开始对外输出顾问服务。


2000年后,此类地产公司进入高速增长,并要求自己的物业公司只能服务自己的地产开发项目。这个决策,一方面让这些项目的物业服务保持了较高客户认可,另一方面也给了第三方物业公司发展的机会,比如长城物业一度做到国内第三的规模,毕竟不是每个地产商都想建立自己的物业公司。2010年后,彩生活的上市,带来了一段物业公司的高光时刻,一批物企上市。好的一面是让资本进入了这个行业,坏的一面是“以关联交易提高的财报毛利率”让社会对物业服务基本面产生错误的认知。


正是因为这样的历史,尤其是本世纪前十五年,物业行业呈现其乐融融,每次行业协会“盛会”,都有上千人参加。其背后得益于房地产20年的高速增长,但大家相互默契,几乎看不到竞争。


随着地产开发增量断崖式下跌,已经上市的物业企业存在增长的天然压力。于是,在存量市场中,你死我活的竞争出现了,“带资进场”也成为资金充沛企业的一种竞争利器。业委会作为甲方主体代表逐渐崛起,要充分通过竞争获得招标的最优解。行业的和谐悄然改变,没有上市的企业(增长压力不强)开始吐槽,行业协会开始做老娘舅,还有公开发文谴责反对的。


我们总希望行业能成为后房地产时代的独立产业,首先要莫对市场竞争与资本“叶公好龙”。物业行业作为服务业,不一定都要做大,公司可以不上市,但要做出客户口碑,可以做得小而精,如同日本有300年的寿司店。


|社会学视角


一个小区之所以要换物业,普遍原因一定是不满前物业的不作为,表象呈现的是人员懒散、态度不好,而实质是权益分配不清晰,以及设备设施常年疏于打理而带来破损、失修,绿化残败、路面污垢结层,甚至垃圾成堆。同时,“破窗效应”会放大这些现状,令这里的业主更加不遵守群体秩序,使得小区硬件更快速地衰败(绅士到了垃圾场也会随手扔垃圾,拾荒者到了酒店大堂也不会随地吐痰)。


残败的小区硬件很难仅因为换物业而变好。毕竟,物业提供的是软服务,所有资产端(公共部位的设备、设施)都是业主该出钱解决的,但是没有法规约束业主的义务,也就是面对残败的社区,很难形成有效的业主集资,完成硬件改善。


这时候需要一个主体,通过敏捷决策机制(业主大会不是敏捷机制),对现场硬件予以改造,也就是把临街的破窗户补上,让小区焕然一新,从而阻断“破窗效应”,避免“公地悲剧”。此时业主会发生心智改变,不自觉地开始遵守公共秩序,不再乱丢垃圾,车辆停放归位,等等。过一段时间,自会有更多的业主因为环境改变开始主动缴纳物业费。


“人不能拽着自己的头发离开地球”。物业的本质是保护好业主资产,但面对破损的资产,任何软服务都回天乏术,必须通过外力撬动解决。这恰如热力学第二定律,在一个封闭的系统中,熵(系统无序度的度量)总是增加的。服务期内,围合的小区宛如一个封闭系统,如果物业没有起到对抗熵增的作用,这个系统就会越来越无序。


实则,业主的真正需求并不是换物业。换物业只是手段,目的是希望换来让小区变好的持续的好服务。这种好服务的需求不仅仅是软服务,也包括完好的硬件。


现实中,“带资进场”这种现象的出现正是源于存量项目普遍存在的需求,比如设备瘫痪亟需修复,但新成立的业委会手头无钱可用,只能向下一任物业公司寻求“提供整改资金”。无论是垫资还是带资,需求产生,供给也因而产生,并一步步发展成今天的热点现象。


站在物企的立场,所有的“带资进场”都是一种供给。剥离在激烈竞争下提高中标概率的表象,实则是作为“破局者”、作为敏捷决策机制来满足业主的硬件端改造的需求,本身是一种类金融的产品供给。


|经济学视角


“带资进场”必然也遵循经济学的需求供给模型,需求量随着商品的价格上升而下降,而供给量随着商品的价格上升而上升,需求曲线和供给曲线必然会有一个交叉点,即均衡价格。在此均衡点上,价格和产量既为需求方所接受,也为供给方所接受。


均衡价格的形成,实质上是市场经济运作三大机制(价格、供求、竞争机制)共同作用的结果。对“带资进场”的一些看起来很荒谬的由果溯因,供需理论和均衡价格也能给予很好的解释。


比如夸大“带资进场”的连锁反应,认为带资越多越能中标,进而误读一些物企的“带资进场”动作。以成本收入测算,物业服务绝对不是高毛利业务(历史上一些上市物业公司通过财技扰乱了政府、公众对物业业务的认知)。但从财务投资的视角,一家客户满意度高的公司,合同续签率在97%以上,如果计算净现值 (NPV),会有一个合理投资范围和选择,甚至从公司投资风险角度,也一定在合同中有约定,比如附条件分批投入,风险条款等等。


这隐含的是一种信用基础上的对赌。物业公司“带资进场”是确信一定的贴现率(由费率、收缴率和续签率决定),在好的软服务及硬件改善基础上,自己能长期是盈利的;业主确信小区在委托的物业公司勤勉经营下,能够实现硬件改善和长期的养护。


不做测算,不考虑物企各自的“盘算”,盲目支持或者诋毁带资进场,都不可取。实际上,很多招投标中,都遇到过“带资进场”却没有中标的情况。市场无疑是理性的,最终未中标,这恰恰也是“经济人”的表现,是市场机制在发挥作用。


此外,存量市场下,会不会真存在亏钱拿项目,亏钱长规模的举动?或许有,但从市占率来看,十几万家物业企业的市场依旧极度分散,并不存在利用优势地位不正当竞争的隐忧。如果商品价格下降(小区的整体收益),而供给量反而上升(带资进场的金额),市场自会教育这类非理性投资者。


一味讨论善意恶意,陷入道德猜疑,认为操作流程有问题和“猫腻”,会以偷工减料,任意转分包,降低服务标准等等实现盈利,则是对行业妄自菲薄了。在我看来,带资进场因解决历史遗留问题而生,带资进场还会倒逼行业提效,带来不同的成本管控及运营能力的比拼,最终改善行业效率。


“所有命运的馈赠,都在暗中标好了价格”,一切来自于需求,也终将回到需求。


知识改变命运,期待行业的进步。

  • 万物云总部
  • 安徽代表处
  • 川云代表处
  • 鄂豫代表处
  • 福建代表处
  • 佛山代表处
  • 广州代表处
  • 杭州代表处
  • 京冀代表处
  • 津晋代表处
  • 吉黑代表处
  • 辽宁代表处
  • 南京代表处
  • 宁波代表处
  • 琼桂代表处
  • 深圳代表处
  • 山东代表处
  • 苏州代表处
  • 上海代表处
  • 湘赣代表处
  • 西北代表处
  • 渝贵代表处
万物云总部

邮箱:onewo.pr@vanke.com

地址:深圳市福田区广厦路1号创智云中心T3

安徽代表处
地址:安徽省合肥市庐阳区四里河路与潜山路交口万科中心21楼

电话:0551-65780098

邮箱:guoy01@vanke.com

川云代表处
地址:四川省成都市成华区成华·万科文创大厦15-16F

电话:028-84797666

邮箱:wuxy1@vanke.com

鄂豫代表处
地址:湖北省武汉市东湖高新技术开发区高新四路光谷汇金中心15栋A座

电话:027-87921336

邮箱:caoff01@vanke.com

福建代表处
地址:厦门市湖里区高林中路535号万科云玺.领航

电话:13950180909

邮箱:zhangx57@vanke.com

佛山代表处
地址:广东省佛山市禅城区季华五路55号万科金融中心A座3A层
电话:0757-81233055
广州代表处
地址:广东省广州市天河区华观路万科云城米酷B1-2栋10楼
电话:020-37256333-684
杭州代表处
地址:浙江省杭州市余杭区文一西路1199号中新大厦15F、16F
电话:0571-88765288
京冀代表处
地址:北京朝阳北苑路航空科技大厦8层

电话:010-84908498

邮箱:BJWYJYGL@vanke.com

津晋代表处
地址:天津市南开区鞍山西道与白堤路交口万科时代中心32楼

电话:18602698690

邮箱:lij303@vanke.com

吉黑代表处
地址:黑龙江省哈尔滨市南岗区衡山路46号科技金融大厦6层

电话:0755-83901333-654

辽宁代表处
地址:沈阳市浑南区新隆街1-26号金廊万科中心五楼

电话:024-31377055

邮箱:qiyao@vanke.com

南京代表处
地址:江苏省南京市九龙湖国际企业总部园B1栋4楼

电话:15251810967

邮箱:zhangm74@vanke.com

宁波代表处
地址:宁波市鄞州区和源路510号宁兴国贸大厦26楼
电话:13819424330
琼桂代表处
地址:海南省海口市龙华区中环国际广场21楼

电话:0898-88381116

深圳代表处
地址:深圳市福田区广厦路1号创智云中心Tower3

电话:0755-83901333-654

山东代表处
地址:山东省青岛市城阳区长城路69号国家广告产业园22号楼

电话:18562620091

邮箱:shengyy@vanke.com

苏州代表处
地址:江苏省苏州市园区旺墩路125号星旺墩商务广场1幢701
电话:13814841997
上海代表处
地址:上海市徐汇区古美路1528号漕河泾开发区现代园区A6栋3楼

电话:13816640209

邮箱:wangc@vanke.com

湘赣代表处
地址:湖南长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期

电话:0731-88211119

邮箱:zhangj654@vanke.com

西北代表处
地址:陕西省西安市长安区万科生活广场B座三楼

电话:029-88663016

邮箱:chenxiaoying@vanke.com

渝贵代表处
地址:重庆市渝北区鸳鸯街道赛迪路2号金山商业中心A栋17楼

电话:13908253736

邮箱:yangsq07@vanke.com

Copyright©2022 万物云空间科技服务股份有限公司 版权所有 粤ICP备15063920号