万科分拆万物云上市公开招股：在价值鏖战中多赢

低迷市场环境下，港股IPO市场传来新动向。由房企龙头万科集团分拆的万物云（02602.HK）“逆市而上”，于9月19日开始公开招股，预计9月29日于港交所主板挂牌。

本次IPO，万物云计划发行1.16714亿股H股，其中香港发售初步占比10%，国际配售初步占比90%。发行价介乎每股47.10港元至52.70港元，拟最多募资约9.01亿美元，发行规模较之前预计有所缩水。

此次IPO吸引了超豪华的基石投资人阵容，包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

豪华的基石投资者名单与低迷的市场形成了反差，市场各方力量在寻找万物云的价值共识中，显然经历了一番鏖战，且这种鏖战还会在上市后持续。

应如何看待这场关于价值的鏖战？

短期情绪和长期价值

从港新股市场的情况来看，不包括二次上市、双重上市、介绍上市及转板，年内目前共成功发行46单IPO，总募资约74.97亿美元。

其中，募资规模在1亿美元及以上的IPO共16单，共计募资约62.74亿美元。回顾这16单IPO的首日表现，录得4涨5平7跌，上市至今股价仍维持在发行价上方的仅3单。

可见，今年港股新上市数量和募资规模较往年均下滑较多。淡静的市场环境下，能够脱颖而出的新股尤其是大型新股，须有绝对的优势，才能获得投资者的充分认可。

受近期资本市场低迷影响，万物云本次融资额较之前预计的有所减少，但与公司基本面关系不大。

截至2022年6月30日，万物云在管面积约8.4亿平方米，其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平方米，商企和城市空间服务在管建筑面积约1.4亿平方米。

这一在管规模仅次于碧桂园服务的8.432亿平方米（含三供一业面积），是龙湖智创生活截至2021年12月28日在管面积的三倍。从规模上看，万物云的基本面扎实，龙头地位稳固。

业态范围方面，依托于“城市运营商”的差异化定位与服务品质，万物云的业务已拓展至物业管理以外的业务，成为由社区、商企和城市空间业务协同驱动的服务提供商，客户群体覆盖业主、企业及其他机构客户等。

此外，万物云独特的竞争优势也为自身构建了深厚的护城河，包括行业内领先的品牌势能，远程运营科技能力，以及独一无二、可复制的“万物云街道”模式；与万科地产相互独立、相互借力，协同发展；卓越的市场拓展、创新能力及成功的业务整合经验等。

基于公司稳定的基本面，虽估值受短期市场情绪压制，但万物云仍吸引了多家市场化长线知名基金作为基石投资者，显然是更被看重长期价值。

鏖战下的多赢

虽目前并非物业管理股估值高点，但万物云表示，公司经营战略不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。上市对于企业而言，只是经营长河中的一个节点，资本市场相对理性的时刻，更能够给企业真实合理的定价，战略投资人或也有望遇到穿越周期的投资机会。

万物云大股东万科传递的信息亦如此——不看短期估值，看长期发展。

“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”万科董事会主席郁亮曾表示，分拆万物云不是卖猪仔，而是获得更大的发展空间，短期市场估值不是最在意的，更关心如何借助市场力量得到更好发展，借上市起点做得更好。

站在万科的发展历程看，分拆“成熟业务”万物云上市，是万科转型城市运营和服务、“开发经营服务并重”战略的成果落地。

站在万物云的角度看，分拆本身能让其更加独立运营，更加市场化，股东更多元，有助于公司变得更加成熟。

从投资者角度看，此次分拆发行是增发新股而不是转让老股，看重的是长期价值的一路同行，而不是短期价格的高低。

换句话说，万物云在市场情绪难改的大环境下，以合理的价格吸引愿意“同行”的投资人，共同穿越周期，对自身长远发展更有价值。如朱保全在朋友圈所说，“差市场交真朋友”。

此外，对万物云而言，具体的融资额多少对公司业务模型影响不大，公司主打的蝶城商业模型经过单店验证，能够多蝶城复制。

另外，从业主和客户角度看，据万物云招股书，此次募资主要投入于智慧物业建设中，包括在全国范围内推行“万物云街道”模式、AIoT及BPaaS解决方案的开发，或有望惠及更多客户与业主。

这场历经价值鏖战的发行，结果或是多赢。